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北京豪宅量跌价未降

发布时间: 2016-11-10 17:29:32来源:北京青年报
  北京调控已经出台一个多月了,对于楼市的影响正在逐渐显现。尤其是豪宅产品,由于首付比例的大幅提高,多个本来计划在年底入市的10万+项目,纷纷延期,具体看盘日期未定。豪宅项目的成交量也大幅跳水,甚至跌幅远超楼市整体跌幅。但即便如此,多数豪宅的定价仍十分坚挺,并未明显降价。即便面临购房人减少,开盘预售证批不下来的困境,大多数项目仍选择了“自我保护”的策略,宁愿暂关售楼处,也不硬着头皮入市。
  豪宅来访客户明显减少
  楼市调控中,关于二套房贷款的认定,被认为让许多改善型甚至刚需型购房人望而却步。从认房不认贷到既认房也认贷,加上首付比例的提高,豪宅产品都需要至少首付七成,直接导致了豪宅项目客源的明显减少。
  近日,北京青年报记者走访了海淀、朝阳东坝、昌平等多个豪宅项目发现,与十一长假之前相比,售楼部冷清了不少,与记者在7、8月份走访这些项目时看到的情景截然不同,甚至有原本打算年底入市的豪宅,已经关闭了售楼处,更是许久都看不到有看房客户。
  在位于东坝的利锦府营销中心,沙盘区加上接待厅偌大的空间只有寥寥几个人。销售人员告诉记者,自从限购之后,来访客户明显减少,限购对他们的影响太大了,至少70%的首付阻挡了很多改善型置业的客户。
  根据北京市房地产交易管理网显示,利锦府新取证的7号楼,共计66套房源,预售价为85000元/平方米,并且所售户型均为290-310平方米的大户型,单套总价在2200万以上。销售人员给记者算了一笔账:按照以前的首套房首付30%来算,以首套房购买一套最低约交700万元左右,限购以后首套房最低首付40%,也需要900多万元。而对于许多改善型购房人来说,首付提高到70%,意味着首付也升到了1600多万元,多出了几百万元首付。
  除此之外,位于海淀区西北旺的某高价地项目,因为地价限制导致楼盘价有望冲击10万元。但购房人的减少,导致高价盘入市难度加大,项目销售进度也受到了影响。据了解,目前该项目售楼处已经封闭,暂时不接待购房者。
  7万+豪宅成交大跌66%
  买房人少了,豪宅成交自然也是一落千丈。
  根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年10月,北京7万+公寓豪宅共实现成交191套,成交面积3.9万平方米,环比分别下滑66%、49%,同时这一成交量也创造了自3月以来近8个月的新低。
  并且,对比新政出台后发现,北京商品住宅市场成交整体跌幅在40%左右,豪宅项目的成交跌幅明显大大超过了整个市场的跌幅。可见,新政之后公寓豪宅市场所受到的冲击更大。
  对此,亚豪机构市场总监郭毅分析认为,新政之后豪宅销量首当其冲受到抑制,尤其是受到首付提升的影响,首套、二套首付比例的同时提升,以及非普宅新规的加入,再加上“认房又认贷”条款的收紧,使得豪宅市场当中改善及投资型客都受到了波及,购房意愿普遍被打击。特别是高端置业客群,不仅受制于增首付的资金压力,同时减杠杆也使得看空预期普遍形成,造成在售豪宅销量的放缓。
  取证难加剧豪宅成交萎缩
  不仅如此,高价盘目前获取预售证更难了,也导致豪宅成交进一步缩水。
  业内人士透露,北京对于预售价格和销售价格的管控,令一些由地价推升的“被豪宅”项目的取证困难。特别是今年高端项目的成交火热局面不断激发“被豪宅”项目的信心,市场预期乐观却遭遇调控制约,项目定价因此易涨难落,无法取得预售或销售许可,只得延迟上市时间。
  在“9·30”新政推出后,北京入市新盘中预售价超过7万元的只有位于中央别墅区的景粼原著,而超过6万元的也仅有门头沟的绿城西山燕庐和电建·金地华宸两个项目。
  郭毅表示,从10月供应市场来看,7万+公寓豪宅项目无一入市,预计这一供应低迷的状况也将持续至明年。公寓豪宅市场开启“自我保护”策略,以求在低供应量之下保持价格的坚挺。
  大户型稀缺的预期 支撑豪宅未明显降价
  虽然成交下挫明显,但需要看到的是,豪宅项目的售价并未明显松动。数据显示,10月公寓豪宅市场成交均价高达107163元/平方米,这一价格也是今年第二次站上均价10万+的高峰,并且超越7月份再创历史新高。
  另外,从成交特征来看,10月公寓豪宅成交当中200平方米以上的大户型共成交97套,占比高达51%,居绝对主导地位,相比9月的市场占比提高了25个百分点。
  大户型占比的提高意味着豪宅买家对于大户型产品的认可。受此影响,一些大户型产品甚至还有涨价的迹象。像位于昌平的某项目二期正在领取预售证,前期该项目的上叠别墅报价800万元起。而如今,销售人员给出的上叠报价已经达到了1100万元左右。无独有偶,丰台区某豪宅项目也打算把定价从8万元提高到9万元,就是因为看好未来大户型稀缺的预期。
  郭毅分析认为,“90/70”政策的重新实施,加之自住房的供地增加,使得未来新增供应将以中小户型为主,大户型的公寓供应受到挤压,供应稀缺。加之高端改善客群对于居住面积本身的高要求,是大户型豪宅在调控后仍保持成交坚挺的原因之一,也直接导致了豪宅价格暂时并未出现松动。
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